【深度研报】2015房地产行业：产业园区创新系列报告之一-产业园区投资机会，还看一线城市

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深
度
报
告
东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。
东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生
影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。
有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。
【
行
业
·
证
券
研
究
报
告
】
引言
无论是李克强总理多次提到的“大众创业，万众创新”，还是习近平书记提到的
“两只鸟论”，都折射出高层在经济陷于低潮时对升级转型的渴望和期盼。我们
认为，产业园区作为双创载体和中国经济升级转型引擎，到如今被提升到了一个
新高度，其中蕴含的投资机会是空前的。
核心观点
行业困境：供过于求，同质化严重。在产业园区供给过剩的背景下，同质化
问题导致园区公司以压低租金和售价的方式吸引招商，不利于提高园区整体
收益。1）从数量上看，我国平均每个城市拥有省级及以上产业园区 4.8
家，
供给严重过剩；2
）从类型上看，园区产业结构近似、同区域同类型产业园
过度集中。
发展趋势：短期区域调整，长期升级转型。1
）短期来看，产业转移的方向决
定了我国中西部地区适合发展加工型园区，东部沿海适合发展研发型园区。
2）
长期来看，由于加工型园区盈利有限、高精尖产业比例不断提升，产业园区
的发展趋势是加工型向研发型升级转型。3
）事实证明，我国园区类上市公司
所在园区产业以研发型为主流，且收入来源日渐多元化。我们预计，这一情
况将长期存在，未来，上市园区公司高精尖产业比例将进一步提升。
投资机会：一线城市更加具备竞争优势。人才、金融支持和交通是研发型产
业的竞争要素，一线城市在三大要素上具备绝对优势，因此，我们更看好一
线城市及周边产业园区的投资机会。
投资建议与投资标的
我们看好一线城市及周边拥抱变革、积极转型的园区地产领导企业。一线城
市科技孵化环境和资源条件更佳，能够为园区地产企业带来丰厚的增值服务
以及产业孵化收入，抵御园区传统租售业务盈利下降的风险。天下武功，唯
快不破，积极转型的企业有望在激烈的竞争中拔得头筹。建议关注华夏幸福
(600340，未评级)、电子城(600658，未评级)、中国高科(600730，未评级
)、
中关村(000931，未评级)、空港股份(600463，未评级)、张江高科
(600895，
未评级)、市北高新(600604，未评级)。
风险提示
产业升级速度低于预期。
融资环境低迷。
产业园区投资机会，还看一线城市
——产业园区创新系列报告之一
行业评级
看好
中性
看淡
(维持)
国家/地区
中国/A 股
行业
房地产
报告发布日期
2015 年09 月15 日
行业表现
资料来源：WIND
证券分析师
竺劲
021-63325888*6084
zhujing1@orientsec.com.cn
执业证书编号：S086051406003
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房地产 沪深300
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